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Reprodução/Assessoriapor Giovana Gurgel
Publicado em 04/08/2025, às 13h20
A compra e venda de imóveis rurais vai muito além de uma simples negociação entre comprador e vendedor. Com implicações legais, ambientais e tributárias específicas, essas transações exigem atenção especializada para evitar prejuízos financeiros e garantir segurança jurídica.
Segundo especialistas, negligenciar esses aspectos pode inviabilizar o negócio ou gerar dores de cabeça no futuro.
O advogado Nassim Kassem, especialista em direito imobiliário com atuação no escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, afirma que o primeiro passo para uma negociação segura é a verificação minuciosa da matrícula do imóvel.
“É preciso confirmar se o vendedor é realmente o proprietário legal. Muitas vezes aparecem herdeiros ou terceiros com contratos informais que complicam a regularização”, afirma.
Além disso, é necessário identificar passivos como dívidas, hipotecas e penhoras, que podem impactar diretamente o valor do imóvel e o sucesso da transação.
Documentos como as declarações e comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR), além de certidões negativas nas esferas federal, estadual, trabalhista, ambiental e fiscal, são indispensáveis para esse tipo de operação.
Imóveis arrendados e pendências ambientais ampliam o risco
A compra de imóveis arrendados merece atenção especial. O arrendatário tem direito de preferência na aquisição, conforme previsto em lei. Ignorar contratos de arrendamento vigentes pode gerar disputas judiciais e comprometer a conclusão da venda.
Outro ponto de alerta envolve as obrigações ambientais vinculadas ao imóvel. Multas e embargos por desmatamento ilegal ou irregularidades em Áreas de Preservação Permanente (APPs) podem ser transferidas ao novo proprietário.
Tecnologias como drones e imagens de satélite têm sido utilizadas para identificar áreas com possível supressão de vegetação antes mesmo de qualquer autuação oficial.
De acordo com Kassem, a verificação da área real do imóvel também é crucial. “Muitas propriedades ainda não possuem georreferenciamento, que será obrigatório a partir de 20 de novembro de 2025, independentemente do tamanho. Discrepâncias entre o que está na matrícula e o que existe fisicamente podem gerar sérios entraves legais”, explica.
Diligência sobre vendedor e comprador ajuda a evitar fraudes
A due diligence do imóvel precisa ser acompanhada por uma análise do histórico do vendedor e do comprador. “Avaliamos se o vendedor está insolvente, o que pode caracterizar fraude e anular a transação. Também investigamos o comprador, principalmente em casos de histórico de inadimplência ou envolvimento em fraudes anteriores”, detalha o advogado.
O acompanhamento jurídico não deve se encerrar com a assinatura do contrato. A orientação profissional precisa continuar durante a quitação das parcelas, lavratura da escritura e registro no cartório. Somente com esse trâmite completo a transferência de propriedade é legalmente concluída.
Para negociações rurais seguras, especialistas recomendam cinco medidas essenciais: buscar orientação jurídica especializada, mapear riscos antes de fechar o negócio, manter a documentação atualizada, confirmar a validade do registro em cartório e garantir o acompanhamento pós-venda com apoio profissional.
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